Правовая консультация
Покупка недвижимости – это дорогостоящая сделка, у которой, скажем так, не моментальный результат. Вы подписали документы, передали деньги, а признает эту сделку государство законной или нет, вы узнаете только через несколько дней, когда Росреестр сделает вас новым собственником.
Право собственности возникает не с момента подписания договора купли-продажи и не с момента передачи денег, а с момента государственной регистрации перехода права собственности, а этот переход могут и не зарегистрировать, если, например, право собственности продавца была обременено, а вы это не проверили.
Поэтому важно не сразу отдать деньги в руки продавца, а немного подождать, пока собственником для государства станете вы, и тогда уже давать деньги.
Тут другая возникает проблема – прежний собственник не готов просто так подписать договор купли-продажи и отдать его на регистрацию, потому что вдруг у покупателя, то есть у вас, нет денег, и продавец ничего не получит.
Есть способы провести такую сделку сбалансированно безопасно для обеих сторон: и для продавца, и для покупателя, причем оплата по сделке может производиться как наличными, так и в безналичном порядке.
Банковская ячейка
Итак, у нас есть продавец и покупатель, в этой сделке нам еще понадобятся банк, банковская ячейка и Росреестр.
До этого мы уже подготовили все документы, заранее провели переговоры продавцов с покупателями, текст договора всеми утвержден, всё распечатали и пришли в банк.
Покупатель и продавец ставят свои подписи на договоре купли-продажи, этот договор купли-продажи и создается в трех экземплярах, по одному покупателю, продавцу и в Росреестр. Если со стороны покупателя или продавца больше лиц участвуют в сделке, то каждому указанному в договоре лицу достается свой экземпляр.
Договор подписали, теперь его нужно сшить, например, капроновой ниткой, завязать сзади эту капроновую нитку, заклеить бумажкой и на этой бумажке поставить подписи покупателю и продавцу на стыке бумаги, чтобы ее никто не переклеил.
У нас есть три подписанных экземпляра договора купли-продажи, дальше продавец пишет при покупателе расписку.
Текст расписки: я, такой-то (все паспортные данные продавца), принял от такого-то (все паспортные данные покупателя) денежные средства в размере (сумма), которая передается в счет оплаты договора купли-продажи такой-то квартиры, расположенной по такому-то адресу. Материальных или иных имущественных претензий не имею. Дата и подпись.
Эта расписка пишется продавцом, но остается у него, он ее сейчас никому не передает. Продавец написал ее при покупателе для того, чтобы покупатель был уверен, что именно продавец написал эту расписку.
Затем покупатель ставит на обратной стороне этой расписки свою визу, то есть просто ставит свою подпись и расшифровку. Это делается для того, чтобы лист расписки не был подменен в будущем.
Итак, мы имеем несколько экземпляров подписанных договоров купли-продажи квартиры и расписку с визой покупателя.
Дальше покупатель вместе с продавцом направляются в банковское хранилище и заносят туда денежные средства. Там покупатель достает их из пакета или сумки, продавец в закрытом депозитарии смотрит эти деньги, пересчитывает и проверяет их.
Когда продавец удостоверился, что денежных средств достаточно, они вместе с покупателем вкладывают в банковскую ячейку эту сумму, закрывают ее и выходят.
Есть еще один договор, который подписывается в банке, в нем есть условия доступа к банковской ячейке. Проследите, чтобы они были следующими: продавец и покупатель вместе могут зайти один раз, чтобы положить в ячейку деньги, а дальше, в течение 30 дней покупатель не имеет права входить в депозитарий и иметь доступ к ячейке, а продавец имеет право с ключом и с договором с отметкой Росреестра войти в депозитарий получить доступ к деньгам.
Есть ключ от банковской ячейки, который покупатель забирает себе, он гарантирует, что продавец не зайдет в эту ячейку до того, как будет зарегистрирован переход права. Ключ у покупателя и расписка у продавца уравновешивают друг друга.
Дальше договор купли-продажи направляется в Росреестр, он может направляться через риелтора с доверенностью, или сами стороны идут и относят его в МФЦ или территориальное отделение Росреестра.
Через некоторое время, примерно через 5 рабочих дней, покупатель и продавец получают каждый по своему экземпляру договора с отметкой Росреестра.
После этого все просто – ключ от ячейки обменивается на расписку.
Из Росреестра пришли договоры, это значит, что у покупателя есть право собственности. Есть заблокированные деньги в банковской ячейке, куда покупатель не может попасть, и теперь покупатель может спокойно взять и отдать свой ключ, а продавец отдает расписку, потому что в этот момент, по сути, продавец получает доступ к ячейке, а значит, получает денежные средства.
Теперь продавец ключом и с договором, где отметка Росреестра, идет в банковскую ячейку и достает оттуда деньги, а покупатель с таким же договором идет в свою новую квартиру и все счастливы.
Банковский аккредитив
Точно такой же принцип, только для безналичных расчетов, реализован при расчетах через банковский аккредитив.
У нас есть банк-эмитент, который действует по поручению плательщика и обязуется произвести платежи в адрес получателя денежных средств, если последний предоставит определенный набор документов. Этот набор документов определяет сам плательщик в договоре купли-продажи квартиры, обычно это выписка из единого государственного реестра недвижимости, где значится новый собственник квартиры-плательщик, и копия договора купли-продажи с отметкой из Росреестра о регистрации перехода права собственности.
Эскроу-счет
Сравнительно недавно появился еще один безопасный способ расчетов по безналу при крупных сделках – это эскроу-счет. Внешне для обывателя эскроу-счет работает так же, как и банковский аккредитив.
Есть эскроу-агент – это банк, который будет хранить деньги до определенного момента. Есть депонент, который кладет деньги и просит агента выдать эти деньги бенефициару, но только если наступят определенные обстоятельства, например, зарегистрируется переход права собственности от продавца квартиры к покупателю.
При этом депонент, тот, кто кладет деньги на счет, не может забрать деньги, не предупредив об этом бенефициара. Этим эскроу-счет отличается от отзывного аккредитива, при последнем плательщик может забрать деньги без предупреждения. Поэтому при сделке купли-продажи будьте аккуратны, и если вы продаете квартиру, то проследите, чтобы покупатель оформил покрытый безотзывный аккредитив, тогда вы будете уверены, что деньги точно там.
Источник
|
