Информационный гид АСБЕСТА

Действующим жилищным законодательством собственникам предложено три вида управления домом: непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир; управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным потребительским кооперативом; управление профессиональной управляющей компанией.

Сегодня жители многоквартирных домов все чаще принимают решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Основным нормативным правовым актом, регламентирующим деятельность товарищества собственников жилья, является Жилищный кодекс РФ. Кроме того, важным документом в регулировании организационных вопросов, связанных с деятельностью ТСЖ, следует назвать устав товарищества.

Объем прав собственника жилого помещения в доме, где создано товарищество собственников жилья, зависит, прежде всего, от того, является ли данное лицо членом ТСЖ.

Согласно положениям части 1 статьи 143 Жилищного кодекса РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество, т.е. собственник жилого помещения не становится членом товарищества автоматически, только из-за наличия права собственности на жилое помещение в данном доме.

Если собственник не является членом ТСЖ, то его отношения с товариществом строятся исключительно на договорных началах, направленных по большей части, как правило, на одну цель - урегулировать условия содержания и ремонта общего имущества, внесения коммунальных платежей.

Если собственник все же является членом товарищества, то следует отметить следующее.

Товарищество собственников жилья может управлять домом самостоятельно (нанимать председателя, бухгалтера и др.) или заключить договор с управляющей компанией, которая и займется обслуживанием дома. В целом, объединение жильцов в «товарищество» направлено на то, чтобы собственники квартир могли управлять принадлежащей им недвижимостью, а помимо этого решать вопросы владения, использования и распоряжения общим имуществом.

Таким образом, любое решение о передаче общего имущества в многоквартирном доме в пользование третьим лицам должно приниматься общим собранием собственников помещений в данном доме.

В последнее время в судебной практике и хозяйственной деятельности возникают и рассматриваются споры, связанные с использованием общего имущества многоквартирных домов.

Так, в одном из жилых многоквартирных домов г. Асбеста решением собственников жилых помещений в доме было создано товарищество собственников жилья, которому присвоено название «Наш дом». Для решения вопросов по управлению многоквартирным домом на общем собрании собственников избраны члены правления: председатель ТСЖ и его заместитель.

В марте 2010 года в ТСЖ «Наш дом» в форме заочного голосования было проведено внеочередное общее собрание товарищества собственников жилья. На повестке дня собрания стоял один вопрос – вопрос об одобрении заключения договора аренды ТСЖ «Наш дом» с ООО «Планета». По результатам голосования: было зарегистрировано 66 бюллетеней для заочного голосования, проголосовало: «за» - 44 голоса, «против» - 14  голосов, «воздержалось» - 8 голосов. Казалось бы, собрание проведено, решение принято, сделка одобрена…

Однако в Асбестовский городской суд обратился Ремезов А.А. с исковым заявлением к ТСЖ «Наш дом» о признании недействительным принятое решение общего собрания товарищества собственников жилья, указав, что является собственником трехкомнатной квартиры в жилом многоквартирном доме, а также членом ТСЖ «Наш дом», на основании заключенного с ТСЖ «Наш дом» договора аренды ООО «Планета» разместило свое оборудование на крыше дома, прямо над квартирой Ремезова А.А., чем создало нестерпимые условия для проживания собственнику жилья и членам его семьи, т.к. установленное оборудование создавало невыносимый и постоянный уровень гула, вибрации и шума.

По мнению Ремезова А.А., проведенное в марте 2010 года собрание членов товарищества собственников жилья и заключенный по итогам данного голосования договор аренды, являются незаконными, так как при проведении собрания были допущены многочисленные нарушения требований закона, как в процедуре его проведения, так и оформления результатов голосования. В результате, нарушены права и законные интересы самого Ремезова А.А., как собственника, а также членов его семьи.

В судебном заседании было установлено, что в жилом многоквартирном доме зарегистрировано 82 собственника. В марте 2010 года из 82 о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме под роспись были уведомлены лишь 48 собственников, данные об уведомлении 34 собственников отсутствуют. 

При рассмотрении дела выяснилось, что в ТСЖ «Наш дом» отсутствует реестр членов товарищества, в связи с чем, не представилось возможным проверить правомочность собрания, исходя из количества участвовавших в нем именно членов ТСЖ, список собственников жилых помещений в данном доме представители ТСЖ суду также  смогли представить, пояснив при этом, что таковой отсутствует.

Выяснились в судебном заседании и другие обстоятельства. В ТСЖ «Наш дом» общее собрание товарищества собственников жилья проводилось в форме заочного голосования. Уставом ТСЖ «Наш дом» установлены строго определенные случаи проведения подобного голосования, а именно: невозможность проведения общего собрания путем совместного присутствия всех членов товарищества, либо по вопросам сроков проведения годовых и внеочередных собраний. Однако, никакого мотивированного обоснования, в связи чем проводившееся общее собрание товарищества собственников жилья, проводилось в форме в форме заочного голосования, суду предоставлено не было.

Так, п. 6 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ, предусмотрено, что, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Сторонами по делу было решено провести в данном доме повторное внеочередное голосование всех собственников жилых помещений по вопросу подтверждения решения общего собрания товарищества собственников жилья ТСЖ «Наш дом», проводившегося в марте 2010 года.

В январе 2011 года один за другим было проведено два собрания собственников жилых помещений.

Первое собрание было проведено по инициативе члена ТСЖ «Наш дом» Ремезова А.А. На голосование было представлено 76 бюллетеней. Возращено с результатами голосования67 бюллетеней, признано недействительными – 9. Таким образом, учитывая результаты голосования, собственники жилых помещений не одобрили результаты общего собрания товарищества собственников жилья ТСЖ «Наш дом», проводившегося в марте 2010 года, т.е. были не согласны с решением об одобрении заключения договора аренды между ООО «Планета» и ТСЖ «Наш дом».

Второе собрание, проведенное чуть позже, но тоже в январе 2011 года, собрание собственников жилого дома проводилось по инициативе председателя ТСЖ «Наш дом». По результатам проведенного собрания было роздано 82 анкеты для голосования, из них сдано в установленные сроки только 61 анкета. Голосование объявлено состоявшимся, поскольку проголосовало более 2/3 собственников ТСЖ. Однако, положительного решения об одобрении результатов общего собрания товарищества собственников жилья ТСЖ «Наш дом», проводившегося в марте, также не было принято.

Суд посчитал, что голосование членов  ТСЖ «Наш дом», проводившееся в марте 2010 года проведено с существенными нарушениями, а именно: отсутствовал реестр членов ТСЖ, не уведомлены 34 собственника из 82 имевшихся в жилом доме, не подтверждены собственниками данного дома итоги спорного голосования на проводившихся в январе 2011 года собраниях, т.е. нельзя считать, что проведенным собранием были нарушены права и законные интересы как истца Ремезова А.А., так и других граждан – собственников жилых помещений, проживающих в вышеуказанном жилом доме.

В конечном итоге, решением суда исковые требования Ремезова А.А. к ТСЖ «Наш дом» были удовлетворены в полном объеме: решение общего собрания товарищества собственников жилья «Наш дом» было признано недействительным.

Следует отметить, что эффективность деятельности ТСЖ возможна только при активном участии членов товарищества в принятии решений по вопросам управления общим имуществом. Через участие в хозяйственной деятельности, основанной на добровольной инициативе граждан, их активной гражданской позиции как первоначальном и необходимом условии успешности любого общественного объединения реализуется один из фундаментальных интересов создания ТСЖ - хозяйственный, поскольку, будучи полноправными собственниками, граждане смогут заработать на своей собственности.

Подводя итог всему сказанному, стоит отметить, что собственники помещений не должны быть инертными, а, во-первых, внимательно следить за жизнью своего многоквартирного дома, во-вторых, не опускать руки и отстаивать свои законные права и интересы.